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资产评估师

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微笔记学习开始~资产评估实务一

subeyu楼主

2018-04-10 05:49:10 964 26
存货评估程序和核实方法
  一,确定评估范围,界定评估对象
  对于企业产权变动的整体资产评估,企业账面核算的全部存货一般均为评估范围。对于单项存货评估,将委托方确定的存货资产范围清单作为评估范围。
  二,确定评估基准日
  企业产权变动的整体资产评估,评估时点随同其他各单项资产的评估一同确定
  1.与会计报表的时间尽可能接近;
  2.最好选择在评估工作期间或者与此临近的某个时点;
  3.尽可能地与资产变动的发生或生效的时间接近,以便保证评估结果的可用性,减少因价格调整而产生的工作量。
  尽管这三个因素并不总是一致的,但适当兼顾是可行的。
论坛管理员 于 2018-05-02 17:34:20 回复:
2018-04-15-2018-04-29

subeyu1楼

2018-04-10 05:54:50
希望可以坚持

subeyu2楼

2018-04-11 17:51:27
第二章
长期投资性资产评估是对长期投资性资产所代表的权益进行评估,主要特点
1,是对资本的评估
2,是对被投资企业获利能力的评估
3,是对被投资企业偿债能力的评估

股票的内在价值是一种理论价值或模拟市场价值,它是根据评估人员对股票未来收益的预测,经过折现后得到的股票价值

趋势分析法,是指根据被评估企业的股利分配政策,以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业的净资产利润率相乘确定股利增长率

subeyu3楼

2018-04-12 17:43:36
第三章
机器设备的特征是:由零件和部件组成;零部件之间有确定的相对运动;有能量的转换。

机器设备在评估学中的定义是:
  机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的装置,它们是被特定主体拥有或控制的不动产以外的有形资产,包括机器、仪器、器械、装置,以及附属的特殊建筑物等资产。 
 
机器设备的特点:1.一般不具备独立获利能力,收益法受到一定限制,通常用重置成本法和市场法。 2.存在形式多样,可以是单台设备,也可以是由若干机器组成的有机整体。 3.可分为动产和不动产,介于两者之间的固置物; 4.贬值因素比较复杂。 

  

subeyu4楼

2018-04-13 14:34:43
第三章,机器设备
重置成本
1,在单独评估功能性贬值和经济性贬值额的情形下,综合成新率(β)实际仅仅考虑了实体性贬值。
2,如果评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂,各种贬值为零,则评估对象价值是它的重置成本

3,复原重置成本一般用于评估机器设备的制造工艺、材料等与原来完全相同的情况,评估时设备重置成本的变化主要是由于物价水平变化引起的。
4,更新重置成本如设备的制造工艺、材料等与原来不在相同,应选择更新重置成本。

5,机器设备的估算
机器设备原地继续使用时,重置成本一般包括设备运杂费、安装费、基础费等;移地使用时,重置成本一般不包括上述费用。

subeyu5楼

2018-04-15 23:22:10
设备本体的重置成本的计算方法有市场直接询价法、采用物价指数调整法、重置核算法、综合估价法、重置估算法、类比法一一指数估价法等六种。

1.市场途径询价法 
  根据市场交易数据直接确定设备本体重置成本的方法。能获得该设备在市场价格资料,对于大部分通用设备比较适合。  
  
市场询价根据替代原则,在同等条件下,评估人员应该选择可能获得的最低售价。厂家的报价和实际成交价存在较大的差异,评估人员应该谨慎使用厂家报价,应该向近期购买该厂的同类产品的其他客户了解实际成交价格。使用价格资料注意价格资料的有效性、地域性和可靠性。

2,物价指数分为定基物价指数和环比物价指数。

设备本体重置成本 = 历史成本 × 当前年份指数 / 购置年份的价格指数 

Lucky6楼

2018-04-16 13:25:01
一起加油

subeyu7楼

2018-04-16 16:16:24

回复:6楼Lucky的帖子

嗯,真的要努力一把,尽快拿证~

Lucky8楼

2018-04-16 16:23:56

回复:7楼subeyu的帖子

subeyu9楼

2018-04-16 17:05:34

进口设备从属费用--国外运费用,国外运输保险费用,关税,消费税,增值税,银行财务费用,外贸手续费,对车辆还包括车辆购置附加税金等。

国外运费=设备离岸价*国外运费率(远洋一般取5%-8%,近洋一般取3%-4%)

国外保险费=(设备离岸价+国外运费)*保险费率

关税=设备到岸价(CIF)*关税税率

消费税=(关税完税价+关税)/(1-消费税率)*消费税率

增值税=(关税完税价+关税+消费税)*增值税率

银行财务费=离岸价*费率(4%。-5%。)

外贸手续费=设备到岸价*手续费率(1%-1.5%)

车辆购置附加税费=(到岸价人民币+关税+消费税+增值税)*税率

subeyu10楼

2018-04-17 11:27:51
1.功能性贬值-由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。主要体现在超额投资成本和超额运营成本  超额投资成本引起的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
  超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。计算步骤:1分析超额运营成本因素
2确定尚可使用寿命,计算每年的超额运营成本
3计算净超额运营成本
4确认折现率,计算超额运营成本的折现值。

2.经济性贬值-是外部因素引起的贬值,由于市场竞争的加剧,产品需求减少,导致设备开工不足,生产能力相对过剩,原材料、能源等提价,造成成本提高,而生产的产品售价没有相应提高,国家有关能源、环境保护等限制或削弱产权的法律、法规导致产品生产成本提高,或者使设备强制报废,缩短了设备的正常使用寿命。





subeyu11楼

2018-04-18 16:56:36
机器设备的市场法:使用市场法的前提条件有符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照片 物是相似或可比的等三个基本条件。设备的比较因素可分为四大类:个别因素、交易因素、地域因素、时间因素
运用市场法评估机器设备的具体方法:
(1)直接比较法:评估对象与市场参照物基本相同,需要调整项目相对较少,差异不大,且差异对价价值的影响可以直接确定
(2)相似比较法
(3)比率估价法:在市场上无法找到基本相同或相似的参照物时,利用从大量市场交易中统计分析的同类型设备使用年限和售价的关系,确定评估对象价值的评估方法。评估值=全新设备的价格*变现系数  
变现系数=二手设备价格/重置价


机器设备的收益法:前提条件是(1)要能够确定机器设备的获利能力,如净利润或净利润。(2)能够确定合理的折现率。

大部份单项机器设备,一般不具有独立获利能力。因此单项设备通常不采用收益法,对于生产线,成套设备等等具有独立获利能力的机器设备可以使用收益法评估。

kkfmmmm12楼

2018-04-18 18:23:01
谢谢分享  

subeyu13楼

2018-04-19 11:25:03
第四章 建(构)筑物及在建工程评估

广义的建筑物包括房屋和构筑物,狭义的建筑物仅指房屋。
1,房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。
(1)物质形态:房地产指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物。房地产有三种存在形态:单纯的土地,单纯的建筑物,土地与建筑物合成一体的“房地”
(2)法律权利:房地产本质是一种财产权利,如所有权,使用权,抵押权,典当权,租凭权,地役权等。
2,不动产是实物形态的土地和附着于土地上的改良物,不动产不一定是实物形态,如探矿权和采矿权,包括与土地尚未脱离土地生成物(如庄稼)。本条例所称的不动产是指:土地,海域,房屋,林木等定着物。
3,物业:是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备,设施和场地。


建构筑物评估中的常用术语:
用地面积:方案规定的面积,包括规划建设用地面积和总建设用地面积
建筑面积:外墙或外围水平投影面积
容积  率:总建筑物面积和总建设用地面积之比
建筑密度:即建筑覆盖率,指所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比
套内建筑面积:是指套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积之和
套内使用面积:全部实际可供使用空间,按房屋的内墙线水平投影计算。
七通一平:供水,电力,道路,通讯,排水,燃气,供热,场地平整。
五证一书:《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《房地产开发企业资质书》


~辉辉~14楼

2018-04-19 15:06:49
先统统复制下来

subeyu15楼

2018-04-20 10:33:53
影响建构筑物价格的因素

土地单价=楼面地价*容积率
容积率=建筑总面积/总建设用地面积
楼面地价=土地总价格/建筑总面积


影响建构筑物价格的因素:自身,外部,交易
(1)自身因素:区位,实物,权益
     1,区位因素:位置--位置是决定建构筑物价值高低的关键,也决定了建构筑物的增长潜力,价值变动的抗跌能力。
                   环境--环境主要是聚落环境和区域环境
     2,实物因素:土地实物因素,建构筑物的通用性,建构筑物实物因素
     3,权益因素:土地,建构筑物,建构筑物权属越完善,价值越高,建构筑物权属瑕疵越多,价值越低,房地产土地规划、用途          管制的限制越多,价值越低。设定了他项权得的建构筑物价值低于未设定他项权利的建构筑物。

(2)外部因素:政治因素,政策因素,经济因素,社会因素


(3)交易因素:供求,变现,心理,其他

subeyu16楼

2018-04-21 23:58:22
建构筑物评估方法1,市场法:依据替代原则,通过对于评估对象类似的建构筑物的交易价格修正调整,得出评估对象在评估基准日的价值。
2,市场法的基本公式:P=P'*A*B*C*D*E(被估建构筑物评估价值P=可比交易实例价格P'*交易情况修正系数A*交易日期修正系数B*区域因素修正系数C*个别因素修正系数D*权益状况因素修正系数)
3市场法评估建构筑价值的程序
  (1)收集交易实例:必须有充分的交易资料,交易实例必须真实。
  (2)选取可比实例:是估价对象的类似房地产,成交日期与估价时点相近,不宜超过一年,成交价格为正常价格或可修正为正常价格,
(3)建立比较基础:统一财产范围,统一付款方式,统一税费负担,统一计价单位,
(4)对可比实例价格进行因素修正:需要修正的情况:1有特殊利害关系的经济主体间的交易 2交易时有特别的动机 3采取拍卖、挂牌、协议等不同交易方式 4其他的特殊交易的情形。

subeyu17楼

2018-04-22 23:18:37
收益法的期限确定
  1,确定原则,应根据具体的评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。
  2,单独的土地和单纯的建筑物作为评估对象
  根据土地使用权年限和建筑物经济寿命,扣减房地产开发建设及装修等期限
 3,土地与建筑物合成体作为评估对象
  ①建筑物的经济寿命长于或等于土地使用权年限
  根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。
  ②建筑物的经济寿命短于土地使用权年限
  先据建筑物的经济寿命,扣减房地产开发建设及装修等期限,确定未来可获收益的期限;
  再加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。

subeyu18楼

2018-04-23 16:40:28
建构筑物的评估法收益法:报酬率和资本化率的确定
(1)评估价值对资本化率最为敏感,因此资本化率是最关键因素
(2)资本化率和报酬率的关系:资本化率--某种年收益与其价格的比率,仅表示从收益到价值的比率,并不明确地表示获利能力。
                                报酬率---求取未来各期净收益的现值的比率
(3)资本化率的实质:投资于房地产的利润率与投资于其他的具有同等风险的项目的利润率相当。
(4)求取资本化率的方法:1净收益与售价比率法 2安全利率加风险调整值法(资本化率=安全利率+风险调整值)3各种投资收益率排序插入法 4 资本化率的种类:综合资本化率,建筑物资本化率和土地资本化率的关系


subeyu19楼

2018-04-24 15:25:22
建构筑物的评估方法:
成本法:评估原理建立在重置成本的理论基础之上,成本法是以假设重新建造被估建构物所需要的成本为依据评估建构物价值的一种方法,即以重置或重建可以产生同等效用的建构筑物所需投入的各项费用之和为依据,再加上一定的利润和应纳税金来确定被估建构筑物价值。


成本法评估被评估建构筑物具备的前提条件:
1,被评估建构筑物处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态,被评估建构筑物的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。

2,被评估建构筑物应具备可利用的历史资料。(现时与历史资料具有相同性或可比性)
3,建构筑物建造过程中的工程量是可以计量的,且该类建构筑物可以大量重复“生产”
4,随着时间的推移,建构筑物具有一定损耗特性。


商业、住宅类的在建建构筑物多采用房地产合估:
公式:建构筑物价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润


工业类建构筑物多采用房地产分估:
公式:建构筑物的价值=土地使用权价格+房屋建筑物价格

subeyu20楼

2018-04-25 11:08:21
建构筑评估资产方法成本法----运用成本法评估价值,一般经过以下程序步聚:
1,搜集有关土地取得成本的资料
2,搜集有关建构筑物开发的成本,税费,利润等资料
3,估算建构筑物重置成本
4,估算折旧
5,估算土地增值收益
6,求取积算价格


房地产分估模式下的土地评估可选评估方法包括:市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法
成本逼近法的基本公式:土地使用权价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+税费+土地增值收益
1,土地取得费用:为取得土地而向原土地使用者支付的费用--国家征收集体土地/取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆迁补偿费用
2,土地开发费用:基础设施配套(三通一平,五通一平,七通一平),公共事业建设配套费用,小区开发配套费用
3,利息: 土地取得费利息--以整个土地取得费为基数,计息期为整个开发期和销售期。
          土地开发费利息---逐步投入的,以整个土地开发费为基数,计息期按土地开发期限的一半计算,应该包含整个销售期。
          开发期计息确定---期初一次性投入(全期计息),均匀投入(计息期为开发期的一半),分段均匀投入(计息期为投入                             当年按一半计算,附加剩余占用期间)
4利润和税费:利润计算关键确定利润率或投资回报率
               税费是指土地取得和开发过程中所必须支付的税赋和费用
5确定土地增值收益:土地增值收益来源主要是土地的用途改变或土地性能变化而引起的(由于农地转变为建设用地),应在土地所有者之间或土地所有者与土地使用者之间合理分配,土地增值率确定,应通过实际调查测算取得,也可以根据当地政府或国土资源管理部门的相关规定确定。


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