【会计人关心事】粗大事儿了，房地产建筑业项目不能简易征收了，那要怎么做账呢？

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粗大事儿了，房地产建筑业项目不能简易征收了，那要怎么做账呢？因为这些消息，可是急坏了一大批会计们！

不要急，上有政策，下有对策，合理合法做财务！

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建筑施工行业财务账务可以一门学问，貌似杂乱无章，但又有理可循！下面是3个常见的财务处理中遇到的问题，如果你遇到，财务都是怎么处理的？

【问题一】老项目可以选择简易征收，但实务中能不能选择是不是还得看跟业主的协商结果？因施工企业相对业主比较弱势，如果业主要求提供专用发票，施工企业就不能简易征收了吧？这种情况，如何与业主沟通争取企业利益最大化？

【解答】老项目可以选择简易征收，但实务中能不能选择还取决于和业主的协商结果。如果业主要求提供11%税率的专用发票，施工企业就不能采用简易计税方式，但是此时应该和业主谈判结算价格。建议企业计算一下在两种计税方式下企业的盈利状况，与业主方谈判，把合同价格确定在双方均满意的状态。最终采用何种计税方式取决于双方博弈的结果。

【问题二】项目部预缴增值税，可以按扣除分包款后的差额计算，是每一级的分包都可以么？比如局指项目，相当于集团公司分包给子公司，同时子公司对下也有分包，这样，预缴增值税时，是不是集团公司和子公司都可以扣除自己的分包额？

【解答】【财税〔2016〕36号】指出，一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，在建筑服务发生地预缴税款。

集团与子公司之间的分包，在预缴税款时，可以扣除分包额；子公司与项目部之间属于内部核算，不属于业务分包，不存在预缴增值税差额计算问题。对于分包款的明确在36号文件没有具体规定，但是差额征税是从营业税平移过来的。需要提醒的是，扣减的差额具体执行，各地方政策不同，有些地方较为严格，依据建筑法来执行，需谨慎对待。

【问题三】营改增后发票如何抵扣，对于我们来说分包分供开具的发票都是可以抵扣的吗，计税方法是什么呢，怎么达到税收的减负呢？

【解答】如果是老项目，选择了简易计税，征收率为3%,比11%税率低很多，约束条件就是进项税不允许抵扣。营改增后可以采用凭票抵扣和计算抵扣。对于取得的合乎规定的抵扣凭证用于建筑服务的均可以抵扣，当然前提是项目采用的是一般计税方式。

一般纳税人采用的计税方式有一般计税方式和简易计税方式。一般纳税人除特定情况均采用一般计税方式，特定情况下可采用简易计税方式。建筑服务可以采用简易计税方式的情形包括：以清包工方式提供的建筑服务；为甲供工程提供的建筑服务；为建筑工程老项目提供的建筑服务。

梁石，高级税务顾问，曾先后就职于大型国有建筑房地产企业集团，目前就职于外资企业，负责中国区域财税和风险控制的财务首席执行官。在建筑房地产行业财税领域摸爬滚打浸润了24年，一直致力于该行业的财务核算，涉税统筹和法务研究。