最近，有小伙伴想了解一下关于转让不动产增值税计算问题，由于房地产相关增值税的涉税处理内容比较多，我们分四个专题来讲解一下，其中两个专题涉及不动产的转让，另外两个专题讲一讲建筑服务及不动产经营租赁服务的增值税计算问题。

销售不动产是指有偿转让不动产所有权的业务活动。不动产包括建筑物、构筑物等。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

以下项目按照“销售不动产”缴纳增值税：

①转让建筑物有限产权或者永久使用权；

②转让在建的建筑物或者构筑物所有权；

③转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权。

下面，咱们开始讲解第一个专题的内容：非房企转让不动产增值税征收管理。

首先，这里的“非房企”指的是房地产开发企业以外的纳税人，因为房地产企业销售自行开发的房地产计税规则比较特殊，咱们在第二个专题中单独讲解。

纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

我们先要做两个区分（☆非常重要）：

1、时间节点：区分是2016年4月30日之前取得的不动产，还是2016年5月1日之后取得的不动产，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税（小规模纳税人不需要进行区分，全部按照简易计税方法计算）；一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税。（判断简易计税还是一般计税）

2、取得方式：区分是自建的还是非自建的。如果是自建的，无论是预缴增值税，还是申报缴纳增值税，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税（小规模纳税人不需要进行区分，全部按照简易计税方法计算）；一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税。统统用全额来计算；如果是非自建的（比如外购、接受投资等），预缴增值税是用差额计算，申报缴纳增值税时，简易计税用差额计算，一般计税用全额计算，即：只有一般计税申报缴纳增值税时，是用全额来计算。（判断是全额计税还是差额计税）

大家先把这两个区分深深地刻在脑海之后，就可以开始增值税计算的学习了，主要是分清楚属于哪种情形，用哪个公式来计算，下面用表格的形式展示给大家，这个表格里的内容一定要在理解的基础上牢牢记住（一般计税税率9%，简易计税征收率5%，预缴率5%）。

这里有几点需要大家注意一下：

1、为什么预缴时不区分一般计税方法还是简易计税方法，都是÷（1+5%）呢？

答：因为营改增后，在地税预缴，地税不掌握主体是一般纳税人还是小规模纳税人，所以预缴时一律用5%预缴率。虽然现在国地税合并了，但是政策并没有改。

2、什么时候需要预缴呢？

只要转让，均需预缴，无论不动产所在地与机构所在地是否同一县（市、区）。（这是原来国地税分开时的规定，尚未更新）

3、为什么一般计税申报纳税用全额？

答：因为购买时增值税进项税额抵扣过，所以不扣买价用全额计算。

4、为什么差额时自建成本不让扣，外购原价让扣？

答：此政策为营业税平移而来，营业税时自建房全额缴纳营业税，外购房因买价中已交过营业税，所以允许扣买价，差额交营业税，平移至增值税，也让扣。

5、全额是指什么？差额是指什么？

答：全额：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

差额：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。

6、关于购置原价或者取得不动产时的作价如何确定？

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（1）税务部门监制的发票。

（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（3）国家税务总局规定的其他凭证。

7、关于差额计税具体规定？

①纳税人转让不动产，按规定差额计税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

②纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

③以契税计税金额进行差额扣除的公式：

另外，个人转让其购买的住房，其增值税税务处理相对特殊，咱们接下来补充一下：

非北上广深：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

北上广深：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

提示：这里的“个人”包括个体工商户和其他个人（自然人）。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；

其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

下面，以表格的形式展示一下：

接下来，咱们做几道题目巩固一下：

【单选题】甲企业为增值税一般纳税人，2019年9月对外转让一栋闲置的办公楼，取得含税收入2100万元。该办公楼为甲企业2015年自建，入账成本为1300万元，该企业选择按简易计税方法计算纳税。甲企业转让办公楼应缴纳增值税（　）万元。

A.100.00

B.38.10      

C.94.59

D.56.76

【参考答案】A

【答案解析】一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。甲企业转让办公楼应纳增值税＝2100÷（1＋5％）×5％＝100（万元）

【单选题】甲企业为增值税一般纳税人，2019年9月对外转让一栋闲置的办公楼，取得含税收入2100万元。该办公楼为甲企业2015年外购，购置原价为1300万元，该企业选择按简易计税方法计算纳税。甲企业转让办公楼应缴纳增值税（　）万元。

A.100.00

B.38.10  

C.94.59

D.56.76

【参考答案】B

【答案解析】一般纳税人转让其2016年4月30日前外购的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用减购置原价为计税依据，按照5％的征收率计算应纳税额。甲企业转让办公楼应纳增值税＝（2100-1300）÷（1＋5％）×5％＝38.10（万元）

【单选题】甲企业为增值税一般纳税人，2019年9月对外转让一栋闲置的办公楼，取得含税收入2100万元。该办公楼为甲企业2017年自建，入账成本为1300万元，该企业按一般计税方法计算纳税。甲企业转让办公楼销项税额（　）万元。

A.100.00

B.38.10      

C.173.39

D.56.76

【参考答案】C

【答案解析】一般纳税人转让其2016年4月30日后自建的不动产，只能用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照9％的税率率计算销项税额。甲企业转让办公楼销项税额＝2100÷（1＋9％）×9％＝173.39（万元）

【单选题】甲企业为增值税一般纳税人，2019年9月对外转让一栋闲置的办公楼，取得含税收入2100万元。该办公楼为甲企业2017年外购，购置原价为1300万元，该企业按一般计税方法计算纳税。甲企业转让办公楼销项税额（　）万元。

A.100.00

B.38.10      

C.173.39

D.56.76

【参考答案】C

【答案解析】一般纳税人转让其2016年4月30日后外购的不动产，只能用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照9％的税率率计算销项税额。甲企业转让办公楼销项税额＝2100÷（1＋9％）×9％＝173.39（万元）

大家在学习的过程中，也可以像这几道题目一样，遇到一道题目后尝试改变“取得方式”或“时间节点”，变化为不同的题目进行练习，只有多练习多巩固，才不会遗忘。

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