【主观题训练营】税法（一）土地增值税（答案已发）
【计算题】位于甲市的宏达房地产公司（增值税一般纳税人），2022年8月1日取得一块国有土地的使用权，用于开发建造住宅楼“新苑小区”，发生如下相关业务：
（1）按照国家有关规定缴纳土地出让金6000万元，缴纳相关税费180万元；
（2）住宅楼开发成本为4500万元，其中接受建筑安装服务支付的价款中有100万元未在发票的备注栏注明建筑服务发生地名称及项目名称；
（3）能够按照项目计算分摊的利息支出发生额为500万元，其中包括30万元罚息，均能够提供金融机构贷款证明；
（4）住宅楼“新苑小区”于2023年4月1日竣工验收。4月底将总建筑面积的85%对外销售，取得含增值税销售收入16000万元，均签订销售合同；剩余部分尚未销售。
已知：宏达公司按主管税务机关的要求进行土地增值税清算，并且按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，假设与转让该房地产相关的可以抵扣的增值税进项税额为300万元。要求：根据上述资料，回答下列问题：（考虑地方教育附加，不考虑印花税）
问题1：出售住宅楼应该确认的增值税销项税额为（ ）万元。
A.909.09
B.990.99
C.1004.82
D.900
问题2：计算土地增值税时应扣除的开发成本金额为（ ）万元。
A.3740
B.3825
C.4400
D.4500
问题3：计算土地增值税时应扣除的开发费用金额为（ ）万元。
A.849.15
B.949.65
C.966.00
D.982.65
问题4：宏达公司应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.992.09
B.1016.18
C.1893.60
D.1897.20
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11月前
问题1
正确答案：D
答案解析：房地产开发企业销售营改增（2016年5月1日）之后建造的新房，采用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
差额计税确认增值税销项税额＝（16000－6000×85%）÷（1＋9%）×9%＝900（万元）
问题2：
正确答案：A
答案解析：营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，未在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，不得计入土地增值税扣除项目金额。“新苑小区”住宅楼销售85%，计算土地增值税时应该扣除的开发成本金额＝（4500－100）×85%＝3740（万元）
问题3：
正确答案：A
答案解析：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。罚息在计算土地增值税时不得扣除，允许扣除的房地产开发费用＝（500－30）×85%＋[3740＋（6000＋180）×85%]×5%＝849.15（万元）。
问题4
正确答案：B
答案解析：
第一步：不含税收入＝16000－900＝15100（万元）。
第二步：扣除
应扣除的土地成本＝（6000＋180）×85%＝5253（万元）
应扣除的开发成本＝3740（万元）
应扣除的开发费用＝849.15（万元）
应扣除的税金及附加＝（900－300）×（7%＋3%＋2%）＝72（万元）
房地产企业出售新建房产，加计扣除＝（3740＋5253）×20%＝1798.60（万元）
扣除项目总额＝5253＋3740＋849.15＋72＋1798.60＝11712.75（万元）
第三步：增值额＝15100－11712.75＝3387.25（万元）
第四步：增值率＝3387.25÷11712.75×100%＝28.92%，适用税率为30%
第五步：应纳土地增值税税额＝3387.25×30%＝1016.18（万元）
10月前