一、单项选择题

1、根据土地增值税相关规定，下列说法中正确的是( )。

A、政府出让国有土地使用权属于土地增值税征税范围

B、土地增值税征税范围不包括转移地下的各种附属设施

C、土地增值税针对出售或者其他方式有偿转让房地产的行为征收，不包括无偿赠与方式转让房地产的行为

D、土地增值税征收对象包括地上的建筑物的转让增值额，地上的建筑物包括地上地下的各种附属设施

【正确答案】D

【答案解析】选项A，政府出让国有土地使用权不属于土地增值税征税范围;选项B，土地增值税征税范围包括转移地下的各种附属设施;选项C，土地增值税针对出售或者其他方式有偿转让房地产的行为征收，不包括无偿赠与方式转让房地产的行为，但赠与仅限于两种情况，不是所有的赠与都不征收土地增值税的。

2、下列项目中，属于土地增值税中房地产开发成本的是( )。

A、土地出让金

B、管理费用

C、前期工程费

D、借款利息费用

【正确答案】C

【答案解析】土地出让金属于取得土地使用权支付的金额;管理费用和借款利息费用属于房地产开发费用。

3、某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为( )万元。

A、180

B、249.75

C、300

D、360

【正确答案】B

【答案解析】扣除项目金额=50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%=385(万元)

增值额=1000-385=615(万元)

增值率=615÷385×100%=159.74%

应纳税额=615×50%-385×15%=249.75(万元)

4、某市国有企业2011年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2013年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )万元。

A、400

B、1485

C、1490

D、200

【正确答案】B

【答案解析】评估价格=12000×70%=8400(万元)，

税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)，

增值额=10000-8400-115=1485(万元)

5、以下关于土地增值税清算相关问题的处理错误的是( )。

A、销售合同所载商品房面积与有关部分实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整

B、在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具的发票，按发票所载金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除

C、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除

D、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

【正确答案】C

【答案解析】房地产开发企业取得逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

6、房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是( )。

A、工商营业执照原件

B、税务登记证原件

C、税务登记证复印件

D、土地使用权证书

【正确答案】D

【答案解析】房地产公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料:(1)房屋产权证、土地使用权证书(2)土地转让、房产买卖合同(3)与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。(4)根据税务机关的要求提供房地产评估报告。

7、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行的土地增值税适用的税率属于( )。

A、比例税率

B、超额累进税率

C、定额税率

D、超率累进税率

【正确答案】D

【答案解析】本题考核土地增值税的税率形式。我国土地增值税适用的是四级超率累进税率。

8、依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是( )。

A、签订房地产建筑合同之日起30日内

B、自转让房地产合同签订之日起7日内

C、向有关部门办理过户登记手续之日起7日内

D、签订房地产转让合同且收回款项之日起10日内

【正确答案】B

【答案解析】纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

9、某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

A、21

B、30

C、51

D、60

【正确答案】A

【答案解析】可扣除项目=800×50%+30=430(万元)，增值额=500-430=70(万元)

增值率=70÷430×100%=16.28%，应纳土地增值税=70×30%=21(万元)。

10、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计扣除的比例为( )。

A、2%

B、5%

C、10%

D、20%

【正确答案】B

【答案解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

二、多项选择题

1、下列各项中，属于土地增值税纳税人的是( )。

A、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的

B、合作建房后出售房产的合作企业

C、转让国有土地使用权的企业

D、房地产的代建行为

E、房地产的继承

【正确答案】ABC

【答案解析】本题考核的知识点是土地增值税的纳税人。选项D，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但是没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，所以房地产的代建行为不属于土地增值税征税范围;选项E，房地产的继承虽然发生了权属变更，但是房产产权、土地使用权的原所有人并没有因为权属变更而却的任何收入，所以房产继承不属于土地增值税的征税范围。

2、下列各项中，属于土地增值税免税或不征税的有( )。

A、国家依法征用、收回的房地产

B、房地产开发企业将开发产品转为自用，且产权未发生转移

C、房地产开发企业将开发产品对外投资

D、合作建房建成后分房自用的

E、企业出租给个人用于经营的房屋

【正确答案】ABDE

【答案解析】选项C，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

3、下列项目中属于房地产开发成本的有( )。

A、土地征用及拆迁补偿费

B、公共配套设施费

C、销售过程中发生的销售费用

D、开发小区内的道路建设费用

E、周转房摊销

【正确答案】ABDE

【答案解析】选项C计入开发费用中扣除。

4、房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有( )。

A、取得土地使用权缴纳的契税

B、占用耕地缴纳的耕地占用税

C、销售过程中发生的销售费用

D、开发小区内的道路建设费用

E、支付建筑人员的工资福利费

【正确答案】ABDE

【答案解析】选项A、B、D、E作为开发成本可加计扣除;选项C作为开发费用，不得加计扣除。

5、转让旧房地产及建筑物的扣除项目包括( )。

A、旧房及建筑物的入账成本价

B、旧房及建筑物的重置成本价

C、旧房及建筑物的评估价格

D、转让环节缴纳的税款

E、取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用

【正确答案】CDE

【答案解析】根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

6、下列各项中可以由税务机关按照房地产评估价格计算征收土地增值税的有( )。

A、隐瞒、虚报房地产成交价格的

B、提供扣除项目金额不实的

C、取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的

D、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的

E、出售旧房及建筑物的

【正确答案】ABDE

【答案解析】取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许从计税收入中扣除。

7、关于房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的有( )。

A、房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

B、分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

C、建成后有偿转让的公共设施，应计算收入，但成本、费用不得扣除

D、房地产开发企业销售已装修房屋，装修费用可以计入房地产开发成本

E、房地产开发企业将自建房地产转为自用时，应视同销售征收土地增值税

【正确答案】ABD

【答案解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，选项A、B、D符合规定，是正确的;建成后有偿转让的公共设施，计算收入同时允许扣除成本费用，选项C不符合规定，所以不正确;将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，选项E不符合规定，是错误的。

8、下列行为中，不征收或免征土地增值税的有( )。

A、法定继承土地的行为

B、土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为

C、转让国有土地使用权的行为

D、土地使用权所有人通过国家机关将土地使用权赠与公益事业的行为

E、企业之间交换房地产

【正确答案】ABD

【答案解析】继承不属于土地增值税征税范围;土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为、土地使用权所有人通过国家机关将土地使用权赠与公益事业的行为，均不征收土地增值税。